Jakie bariery w największym stopniu ograniczają rozwój inwestycji wielorodzinnych? Co najbardziej hamuje realizację nowych osiedli oraz popyt na mieszkania? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Aktualnie największym wyzwaniem dla rynku mieszkaniowego jest kumulacja kilku czynników jednocześnie – wymogów regulacyjnych, ograniczeń administracyjnych oraz kosztów finansowania.
Coraz większy wpływ na realizację nowych projektów mają zmiany przepisów dotyczących planowania przestrzennego, efektywności energetycznej i nowych wymogów technicznych. Z perspektywy branży oznacza to nie tylko wzrost kosztów realizacji inwestycji, ale także ryzyko wydłużenia procesu projektowania i przygotowania nowych inwestycji.
Wciąż dużym wyzwaniem jest także coraz bardziej ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów w największych miastach. Z kolei po stronie popytu wyzwaniem pozostają niepewność geopolityczna i relatywnie wysokie koszty kredytów hipotecznych. Mimo poprawy dostępności finansowania po obniżkach stóp procentowych, część klientów nadal ma ograniczoną zdolność kredytową.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development
Największe wyzwanie dla rynku mieszkaniowego stanowią obecnie rosnące koszty materiałów i usług budowlanych oraz ogólna inflacja, które utrudniają precyzyjne planowanie i wycenę nowych inwestycji.
Ważnym czynnikiem ryzyka są również zmiany regulacyjne, w tym nowe przepisy dotyczące rynku deweloperskiego oraz rozwiązania w zakresie planowania przestrzennego. W połączeniu z wydłużającymi się procesami administracyjnymi mogą one wpływać na harmonogram przygotowania i realizacji projektów. W naszym przypadku kluczowe znaczenie dla stabilności działalności mają wysoka przedsprzedaż, dobrze zabezpieczony bank ziemi oraz stabilna sytuacja finansowa, co pozwala ograniczać wpływ ryzyk rynkowych.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Dziś największym problemem jest niska dostępność kredytów. Stopy procentowe na poziomie 3,75 proc., to nadal 2 proc. więcej niż w innych krajach w Europie.
Barierę przy realizacji inwestycji mieszkaniowych stanowi również opieszałość administracyjna. Czas potrzebny do uzyskania decyzji administracyjnych niezmiennie, absurdalnie wydłuża się, co znacząco zwiększa okres realizacji projektów, a co za tym idzie, podnosi koszty prowadzenia działalności przez deweloperów, które ostatecznie przekładają się na ceny sprzedawanych mieszkań.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal
Realizacja projektu mieszkaniowego jest rozłożona w czasie i trwa od 2 do 4 lat, a w przypadku projektów wieloetapowych dłużej. Kluczowa dla powodzenia inwestycji jest przewidywalność, zarówno kosztowa, jak też związana z otoczeniem instytucjonalno-prawnym. Tymczasem pojawia się coraz więcej zmiennych, które zmuszają deweloperów do uelastyczniania planów w trwającym kilka lat cyklu inwestycyjnym i zrewidowania pierwotnych założeń. Nowe regulacje wdrażane z dużą częstotliwością, rosnące wymagania formalne, a także duża dowolność interpretacyjna gmin, dotycząca procesów budowlanych (pozwolenia, nadzór, itp.) skutkują tym, że planowane inwestycje napotykają na nieoczekiwane przeszkody, a ich pierwotna kalkulacja dezaktualizuje się.
W tej chwili największym ryzykiem i czynnikiem hamującym budowy jest kumulacja nowych przepisów techniczno-budowlanych i niepewność planistyczna w gminach. To bezpośrednio winduje koszty i komplikuje start inwestycji.
Po stronie ryzyk legislacyjnych wymienię też bardzo często nowelizowaną tzw. ustawę deweloperską, nakładająca na podmioty coraz to nowe obowiązki oraz zapowiedzi zmian uderzających w rynek najmu.
Nieprzewidywalne w długim horyzoncie procesy mają wpływ także na stronę popytową rynku. Na przykład nagłe wprowadzenie i szybkie zakończenie programu wsparcia klientów, co zdestabilizowało rynek mieszkań.
Do tego trwające konflikty zbrojne (Ukraina, Bliski Wschód) wywołują niepewność co do kosztów (inflacja, stopy procentowe) i warunków prowadzenia działalności deweloperskiej w przyszłości.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Największym wyzwaniem pozostaje dziś niepewność regulacyjna oraz wydłużające się procesy administracyjne. Deweloperzy potrzebują przewidywalnego otoczenia prawnego, tymczasem częste zmiany przepisów utrudniają długoterminowe planowanie inwestycji. Istotnym problemem pozostają również rosnące koszty wykonawstwa, pracy i finansowania. Choć sytuacja inflacyjna jest bardziej stabilna niż dwa lata temu, koszty realizacji projektów nadal utrzymują się na wysokim poziomie. Dodatkowo ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów w największych miastach wpływa na skalę nowej podaży.
Z perspektywy popytu kluczowe znaczenie mają stopy procentowe oraz zdolność kredytowa klientów. Widzimy, że kupujący są dziś bardziej ostrożni i dokładniej analizują całkowity koszt zakupu mieszkania, a nie wyłącznie cenę za metr kwadratowy.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Obecnie największym wyzwaniem dla deweloperów są przede wszystkim rosnące koszty realizacji inwestycji, ograniczony dostęp do finansowania, przeciągające się procedury administracyjne oraz niepewność regulacyjna.
Dużym problemem są również plany ogólne i wydłużający się proces uzyskiwania decyzji administracyjnych. W praktyce wpływa to na ograniczenie podaży nowych mieszkań i opóźnianie rozpoczynania kolejnych etapów inwestycji.
Z perspektywy popytu kluczowe znaczenie mają nadal koszty kredytów hipotecznych oraz zdolność kredytowa klientów. Każdy wzrost kosztów finansowania ogranicza dostępność mieszkań dla części kupujących.
Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development
Obecnie największym wyzwaniem dla branży deweloperskiej jest kumulacja wielu czynników jednocześnie, zarówno kosztowych, administracyjnych, jak i regulacyjnych. Sama branża mieszkaniowa jest już bardzo trudnym biznesem, opartym na planowaniu inwestycji z dużym wyprzedzeniem, dlatego każda dodatkowa zmiana przepisów mocno wpływa na funkcjonowanie rynku.
Coraz większym obciążeniem stają się kolejne zmiany legislacyjne i poprawki do przepisów dotyczących działalności deweloperskiej. Mówimy o nowych obowiązkach, doprecyzowaniach i ograniczeniach, które z jednej strony mają zwiększać bezpieczeństwo rynku, ale z drugiej znacząco usztywniają proces realizacji inwestycji. Deweloperzy mają dziś coraz mniejsze pole manewru i coraz trudniej jest im elastycznie reagować na zmieniające się warunki rynkowe.
Do tego dochodzi kwestia planów ogólnych i szeroko rozumianej administracji. Na wzrost kosztów materiałów, inflację, czy nawet wyższe stopy procentowe deweloperzy są w stanie w pewnym stopniu reagować, odpowiednio planując harmonogramy, czy momenty uruchamiania projektów. Natomiast przedłużające się procedury administracyjne i brak przewidywalności procesów znacząco utrudniają prowadzenie działalności i ograniczają tempo rozpoczynania nowych budów.
Widzimy również, że rynek będzie się stopniowo konsolidował. Największe firmy deweloperskie mają większe możliwości dostosowania się do rosnących wymogów, natomiast dla małych i średnich podmiotów coraz bardziej restrykcyjne otoczenie może okazać się zbyt trudne do udźwignięcia. Najbliższe kwartały będą okresem dużych wyzwań dla całej branży.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Obecnie największym wyzwaniem przy realizacji projektów mieszkaniowych jest kumulacja kilku czynników, które wzajemnie na siebie oddziałują. Z perspektywy inwestora szczególnie istotna pozostaje przewidywalność procesu administracyjnego. Wydłużające się procedury uzyskiwania decyzji i zmiany planistyczne wpływają na harmonogramy inwestycji oraz zwiększają poziom niepewności. Równolegle rosną koszty realizacji projektów, zarówno po stronie wykonawstwa, pracy, jak i wymogów technicznych oraz regulacyjnych.
Istotnym czynnikiem pozostaje również dostępność finansowania, zarówno dla deweloperów, jak i klientów. Koszt kapitału i bardziej ostrożne podejście instytucji finansowych wpływają na tempo uruchamiania nowych projektów. Po stronie popytowej nadal widoczna jest większa ostrożność klientów w podejmowaniu decyzji zakupowych. To właśnie połączenie niepewności regulacyjnej, kosztowej i finansowej ma dziś największy wpływ na tempo nowych inwestycji i dynamikę popytu na rynku mieszkaniowym.
Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development
Jednym z najważniejszych tematów pozostają plany ogólne oraz wydłużające się procedury administracyjne. Jeśli inwestor nie wie, kiedy otrzyma decyzję lub jakie będą przyszłe możliwości zagospodarowania terenu, trudniej planować nowe projekty. W efekcie rynek nie cierpi dziś na brak popytu, ale na ograniczoną możliwość szybkiego uruchamiania nowych inwestycji.
Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE
Obecnie największym wyzwaniem dla realizacji projektów mieszkaniowych jest przede wszystkim coraz mniejsza dostępność gruntów pod zabudowę oraz bardzo przewlekłe procedury administracyjne. Czas potrzebny na uzyskanie decyzji administracyjnych, pozwoleń czy uzgodnień systematycznie się wydłuża, co utrudnia planowanie inwestycji i podnosi koszty ich realizacji.
Dużym problemem pozostaje także niestabilność przepisów prawnych oraz pojawiające się nowe regulacje nakładane na branżę deweloperską. Częste zmiany przepisów powodują niepewność inwestycyjną i wpływają na wzrost kosztów przygotowania oraz prowadzenia projektów.
Oczywiście nadal istotne są również wysokie koszty pracy, finansowania i realizacji budów, jednak dziś to właśnie ograniczona podaż gruntów, opieszałość administracyjna oraz brak stabilnego otoczenia prawnego mają największy wpływ na wyhamowanie nowych inwestycji mieszkaniowych. W dłuższej perspektywie może to przekładać się również na ograniczenie podaży mieszkań i utrzymywanie presji cenowej na rynku.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Dziś największym ryzykiem dla rynku mieszkaniowego nie jest jeden konkretny czynnik, ale kumulacja wielu elementów jednocześnie. Jeszcze kilka lat temu deweloper był w stanie precyzyjniej przewidzieć koszty, harmonogram i otoczenie regulacyjne projektu. Obecnie rynek działa w znacznie większej niepewności. Z naszej perspektywy największy wpływ na tempo nowych inwestycji mają dziś przede wszystkim: niestabilność regulacyjna, wydłużające się procesy administracyjne, koszty finansowania, ograniczona przewidywalność rynku.
Bardzo duże znaczenie mają obecnie zmiany planistyczne związane z planami ogólnymi. Wiele firm wstrzymuje decyzje inwestycyjne lub zakupy gruntów do momentu uzyskania większej jasności, dotyczącej możliwości zabudowy i przyszłych kierunków rozwoju miast. Dla rynku oznacza to mniejszą podaż nowych projektów w kolejnych latach.
Drugim istotnym problemem pozostaje opieszałość administracyjna. Nawet dobrze przygotowane projekty często czekają miesiącami na decyzje administracyjne, uzgodnienia czy procedowanie dokumentów. W branży nieruchomości czas bezpośrednio przekłada się na koszty, szczególnie przy wysokich kosztach finansowania dłużnego.
Coraz większym wyzwaniem są również nowe obowiązki i regulacje nakładane na deweloperów. Sama idea poprawy jakości rynku jest słuszna, natomiast nadmierne obciążanie inwestycji dodatkowymi kosztami i wymogami finalnie przekłada się na ceny mieszkań oraz ograniczenie liczby nowych projektów.
Jeżeli chodzi o popyt, największy wpływ nadal mają: koszt kredytu hipotecznego, zdolność kredytowa klientów, poziom niepewności gospodarczej. Kupujący mieszkania dziś dużo ostrożniej podejmują decyzje zakupowe niż kilka lat temu. Jednocześnie w największych miastach nadal utrzymuje się realny deficyt mieszkań, dlatego nie mówimy o załamaniu rynku, ale raczej o jego większej selektywności i ostrożności. W praktyce rynek coraz mocniej premiuje projekty dobrze przygotowane formalnie, zlokalizowane w największych aglomeracjach i możliwe do szybkiej realizacji.
