2 269 nieruchomości w Hiszpanii nabyli nasi rodacy w I połowie 2026 r. – wskazują najnowsze dane Registradores de España. To o blisko 200 więcej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Widoczny wzrost cen, według danych Eurostat wynoszący 12,8% r/r w I kwartale 2026 r., nie zmniejsza polskiego zainteresowania hiszpańskimi nieruchomościami. Spada znaczenie wynajmu krótkoterminowego w kontekście inwestycyjnym, rośnie – rola inwestycji hotelowych i living, a wśród kupujących coraz bardziej widoczne jest nowe kryterium – klimatyczne.
– Polscy inwestorzy nabyli 2 269 nieruchomości w Hiszpanii w I półroczu 2026, co oznacza wzrost o blisko 9% rok do roku.
– W I połowie 2026 r. znacznie wzrosła liczba Polaków, szukających nieruchomości w Hiszpanii w przedziale cenowym od 350 do 500 tys. euro.
– Według Eurostat, w I kwartale 2026 r. ceny hiszpańskich nieruchomości wzrosły o 12,8% rok do roku, a według Fotocasa – w II kwartale 2026 r. o 17,2% rok do roku.
– W czerwcu 2026 r. średnia cena ofertowa w Marbelli osiągnęła rekordowe 5 608 euro/m²,
W I połowie 2026 r. wartość inwestycji w sektorach hotelowym i living wzrosła aż o 217% w stosunku do 2025 r., spada natomiast rola wynajmu krótkoterminowego w kontekście inwestycyjnym.
Polacy z najwyższym wynikiem
W I połowie 2026 r. nasi rodacy nabyli 2 269 domów i apartamentów w Hiszpanii, co stanowi najwyższy wynik w historii ich dotychczasowej obecności na tutejszym rynku nieruchomości, uwzględniając okres od stycznia do czerwca. Tegoroczny wynik był wyższy o blisko 9% (o 186 nieruchomości), w stosunku do I połowy 2025 r. Z kolei w II kwartale 2026 r. Polacy osiągnęli 4,33-procentowy udział w hiszpańskim rynku wśród zagranicznych nabywców nieruchomości. W ujęciu całościowym, w tym okresie obcokrajowcy nabyli 15,98% domów i apartamentów w Hiszpanii, co stanowi rekordowy udział od lat i potwierdza wzrost zagranicznego popytu.
– W 2026 r. polscy klienci kupują spokojniej i bardziej selektywnie niż w ubiegłym roku. W przypadku nieruchomości na własny użytek, biorą pod uwagę rynek pierwotny, jak i wtórny. Natomiast o wyborze decydują przede wszystkim: lokalizacja, standard, widok, dostęp do plaży oraz całoroczna infrastruktura. Większą ostrożność widać przy zakupach inwestycyjnych, szczególnie z myślą o najmie krótkoterminowym. Klienci dokładniej sprawdzają przepisy gminne, zasady danej wspólnoty mieszkaniowej i możliwości legalnego wynajmu – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones – największego i najstarszego polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol, które w tym roku świętuje 20-lecie działalności.
Nadal najbardziej popularny wśród polskich inwestorów jest przedział cenowy od 500 tys. do 2,5 mln euro. Dużą grupę stanowią także Polacy z budżetem do 500 tys. euro, najczęściej poszukujący mieszkań z dwiema sypialniami, tarasem, basenem, dobrym dostępem do plaży i usług. Coraz częściej wybierają oni nie najbardziej prestiżowy adres, lecz lokalizację oferującą najlepszą relację ceny, potencjału najmu oraz możliwości późniejszej sprzedaży.
Znacznie zwiększyła się liczba inwestorów, szukających nieruchomości w przedziale cenowym od 350 do 500 tys. euro – przede wszystkim o mniejszych powierzchniach (ok. 70 m2), ale nie jest to – jak w Polsce – znaczącym kryterium, mającym odzwierciedlenie w niższej cenie. Na wybrzeżu Hiszpanii kluczowa jest lokalizacja, w tym odległość od morza i ekspozycja na słońce.
Najwyższy segment – od 2,5 do 6 mln euro – również nie stracił na dynamice, choć w tym przypadku zauważalny jest dłuższy proces decyzyjny, niż miało to miejsce w 2025 r. Jednocześnie klienci, którzy od dłuższego czasu obserwują rynek, są świadomi utrzymującego się wzrostu cen i wiedzą, że dziś najdroższa nieruchomość to często ta, której nie kupili kilka miesięcy wcześniej.
Na Costa del Sol podaż nieruchomości nie nadąża za popytem
W 2026 r. widoczny jest wzrost cen domów i apartamentów w Hiszpanii, co potwierdza Eurostat. O ile pomiędzy IV kwartałem 2025 r. a I kwartałem tego roku były one o 3,5% wyższe, to porównując rok do roku, wzrost wyniósł już 12,8%. Według Fotocasa, w II kwartale 2026 r. ceny nieruchomości na rynku wtórnym w Hiszpanii wzrosły o 17,2% r/r oraz o 4% kwartał do kwartału.
Przyczyn należy szukać w silnym popycie wewnętrznym – napędzanym mocnym wzrostem gospodarczym Hiszpanii oraz napływem nowych pracowników – przede wszystkim z Ameryki Południowej. Dodatkowy czynnik – wpływający głównie na rynek nieruchomości premium w lokalizacjach nadmorskich – stanowi rosnący popyt ze strony zagranicznych nabywców, w tym także Polaków, w I połowie 2026 r. rekordowy od lat.
Jak podkreśla Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, wzrost cen nieruchomości na Costa del Sol wynika faktu, iż ograniczona podaż nieruchomości w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach nie nadąża za silnym popytem międzynarodowym. W 2025 r. zagraniczni nabywcy odpowiadali za ok. 32,8% wszystkich zakupów mieszkaniowych w prowincji Málaga, co dało jej 2. miejsce w Hiszpanii. W miejscowościach takich jak Marbella, Estepona czy Fuengirola udział zagranicznych nabywców jest jeszcze wyższy, a w segmencie nowych i luksusowych inwestycji w niektórych lokalizacjach przekracza 60%.
Jednym z podstawowych powodów zainteresowania hiszpańskim wybrzeżem słońca pozostają warunki klimatyczne i możliwość korzystania z nieruchomości przez większą część roku. Ponad 320 słonecznych dni, łagodne zimy, dostęp do morza i rozwinięta infrastruktura rekreacyjna sprawiają, że Costa del Sol nie jest już postrzegana wyłącznie jako kierunek wakacyjny. Coraz częściej staje się miejscem dłuższego pobytu, drugim domem lub stałym miejscem zamieszkania. Popyt ma charakter całoroczny, co zwiększa wartość nieruchomości i możliwości ich wynajmu poza tradycyjnym sezonem letnim.
Wzrost cen nieruchomości na Costa del Sol wspierają także: bardzo dobra dostępność i komunikacja, bezpieczeństwo prawne, duży udział zagranicznego kapitału. Lotnisko Málaga-Costa del Sol obsłużyło w 2025 rekordowe 26,76 mln pasażerów, a rozbudowana sieć połączeń międzynarodowych zwiększa atrakcyjność regionu – dla właścicieli, jak i najemców. Nieruchomości są postrzegane jako forma dywersyfikacji majątku, oferująca możliwość uzyskiwania dochodu z najmu oraz wzrostu wartości inwestycji.
Nowe regulacje ograniczyły wynajem krótkoterminowy
W I połowie 2026 r. rynek nieruchomości w Marbelli utrzymał trend wzrostowy, choć zaczął wchodzić w bardziej dojrzałą fazę stabilizacji. W czerwcu średnia cena ofertowa osiągnęła rekordowe 5 608 euro/m², co oznacza wzrost o 7,6% rok do roku, ale jedynie o ok. 1,5% względem grudnia 2025 r.
Głównym motorem rozwoju rynku w Marbelli pozostawał międzynarodowy popyt na nieruchomości premium i luksusowe – ok. 41% zainteresowania pochodziło z zagranicy, szczególnie z Wielkiej Brytanii i Europy, USA, Kanady oraz państw Zatoki Perskiej. Rosło zainteresowanie willami, prywatnością, rozbudowanymi udogodnieniami oraz wysoką jakością usług i nowymi lokalizacjami w odpowiednim standardzie. I półrocze 2026 można określić jako okres dalszego wzrostu i internacjonalizacji rynku, przy stopniowym przejściu od gwałtownej ekspansji do bardziej stabilnego i selektywnego rozwoju.
Potwierdzeniem dynamiki rozwoju rynku nieruchomości w prowincji Málaga jest rekordowy napływ kapitału, inwestowanego na rynku hotelowym i pochodnych. Według danych CBRE, przytoczonych przez „Diario Sur”, w I połowie 2026 r. wartość inwestycji w tych sektorach osiągnęła 418 mln euro – wobec 132 mln euro rok wcześniej, co oznacza wzrost aż o 217%. Prowincja Málaga skupiła 48% wszystkich inwestycji w Andaluzji, w porównaniu z 28% w analogicznym okresie 2025 r. Głównymi motorami rynku były hotele, które przyciągnęły 232 mln euro, oraz sektor living z inwestycjami na poziomie 169 mln euro – łącznie stanowiły one ok. 96% wartości transakcji. Te dane potwierdzają rosnące zaufanie kapitału krajowego i zagranicznego oraz umacniającą się pozycję Málagi i Costa del Sol jako najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Hiszpanii.
Równocześnie zaostrzenie przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego osłabiło zainteresowanie części inwestorów zakupami w przedsprzedaży, na rzecz nieruchomości z rynku wtórnego. Przy zakupie od dewelopera nie ma bowiem pewności, czy po zakończeniu budowy lokal będzie można przeznaczyć na najem krótkoterminowy – władze miasta mogą w tym czasie ograniczyć lub zakazać takiej działalności w danej strefie, natomiast wspólnota mieszkaniowa może jej nie dopuścić większością głosów 3/5 właścicieli.
– Inwestorzy coraz częściej wybierają „gotowe” nieruchomości o możliwym do zweryfikowania statusie prawnym albo decydują się na najem średnio- i długoterminowy. Ten drugi wariant ogranicza jednak możliwość korzystania z lokalu przez właściciela, dlatego dotyczy głównie inwestorów kupujących jedno lub więcej mieszkań wyłącznie w celu uzyskiwania dochodu z najmu. Klientom zainteresowanym najmem krótkoterminowym możemy obecnie rekomendować tylko nieruchomości z rynku wtórnego, każdorazowo po szczegółowej weryfikacji dokumentacji – dodaje Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
Coraz wyższą wagę na liście argumentów przy wyborze konkretnej nieruchomości zyskuje także „climate pricing”, czyli premiowanie budynków energooszczędnych oraz po prostu dobrze zaprojektowanych pod kątem komfortu klimatycznego, Zmiany klimatyczne nie wpływają negatywnie na atrakcyjność inwestycyjną nadmorskich willi i apartamentów w Hiszpanii. Niemniej wzrasta rola rozwiązań zwiększających komfort – wpływając również na obniżenie kosztów eksploatacji nieruchomości. Lokalizacja budynku jest zatem analizowana nie tylko pod kątem odległości od morza czy atrakcyjności inwestycyjnej, ale także z perspektywy mikroklimatu, ekspozycji na słońce i standardu technicznego. To naturalna ewolucja rynku, widoczna także na Costa del Sol.
