Nieruchomość w Hiszpanii – kiedy korzystniejszy jest zakup na osobę prywatną, a kiedy na firmę?

– To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez naszych klientów – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Kluczowy jest cel zakupu nieruchomości. Zakup na osobę prywatną sprawdzi się najlepiej, gdy nieruchomość ma służyć głównie celom mieszkaniowym lub rekreacyjnym (drugi dom, mieszkanie wakacyjne) lub w planach jest okazjonalny wynajem. Minimalizuje się w ten sposób wszelkie koszty administracyjne.

Z kolei zakup na firmę warto rozważyć, gdy traktujemy ją jako lokatę kapitału, planujemy intensywny wynajem komercyjny długo- lub krótkoterminowy, zamierzamy zbudować portfel kilku nieruchomości. W takim przypadku firma umożliwia pełne rozliczanie kosztów, amortyzację, a nawet odliczenie VAT (przy najmie turystycznym). W dłuższej perspektywie może to obniżyć opodatkowanie efektywne. Dla dużego portfela mieszkań spółka jest wręcz niezbędna, by korzystać z ulg i prowadzić biznes najmu na dużą skalę.

– Zdecydowana większość zagranicznych nabywców na Costa del Sol kupuje prywatnie i dobrze na tym wychodzi, ale świadomy inwestor powinien przeanalizować swoją sytuację indywidualnie, najlepiej z pomocą doradców prawno-podatkowych, by wybrać najbardziej opłacalną i bezpieczną strukturę zakupu – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Zakup nieruchomości jako osoba prywatna

Zakup nieruchomości jako osoba prywatna to przede wszystkim prostsza procedura kupna, co wiąże się z mniejszą liczbą formalności. Oznacza to również niższe koszty obsługi prawnej i księgowej i brak konieczności zakładania firmy – nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej ani w Hiszpanii, ani w Polsce.

– Zakup jako osoba prywatna to wygodniejsze i tańsze rozwiązanie przy zakupie na własne potrzeby, bez planów intensywnego wynajmu czy szybkiej odsprzedaży. Wystarczy uzyskać numer NIE, czyli odpowiednik hiszpańskiego NIP dla cudzoziemców i podpisać akt notarialny – podkreśla Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright, specjalizującej się w nieruchomościach na Costa del Sol.

Odpowiedzialność i ryzyko prawne przy kupnie nieruchomości na osobę prywatną jest takie, że odpowiada się osobiście całym swoim majątkiem za zobowiązania związane z nieruchomością, choć ryzyko można ograniczyć ubezpieczeniem. W razie sporów prawnych czy długów roszczenia mogą dotknąć właściciela.

– Minusem kupna na osobę prywatną jest fakt wyższego podatku od zysków kapitałowych przy ewentualnej sprzedaży. Podatek wynosi 19 proc. od zysków ze sprzedaży nieruchomości przez osobę prywatną. Jednak warto dodać, że istnieje możliwość ulgi podatkowej. Zniżki są w dwóch wypadkach: zwolnienie całkowite, jeśli sprzedający ma ponad 65 lat i nieruchomość była jego głównym domem przez min. 3 lata lub zwolnienie proporcjonalne przy reinwestycji w nową główną nieruchomość – dodaje Robert Reiski.

Zakup na firmę – profesjonalne podejście do inwestycji

– Jeśli planujesz intensywny wynajem nieruchomości lub jej sprzedaż w stosunkowo krótkim czasie z oczekiwanym wysokim zyskiem, warto rozważyć zakup przez firmę – radzi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Zalety takiego rozwiązania to przede wszystkim:

Ograniczona odpowiedzialność – majątek osobisty oddzielony od majątku firmy, co podnosi bezpieczeństwo prawne właściciela
Możliwość odliczenia VAT – przy zakupie z rynku pierwotnego (10 proc.) i wykorzystaniu nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT (np. wynajem turystyczny)
Korzyści podatkowe przy większej skali – firmy posiadające nieruchomości mogą korzystać z różnorodnych ulg podatkowych. Zwykle dotyczy to np. specjalnych stref lub ulg związanych z działalnością turystyczną, ale nie jest to reguła stosowana powszechnie
Pełna amortyzacja – możliwość amortyzowania wartości nieruchomości w księgach (około 3 proc. rocznie), co obniża bieżącą podstawę opodatkowania.

Wady takiego rozwiązania to bardziej skomplikowane procedury rejestracji i wyższe koszty początkowe. Trzeba też pamiętać o dodatkowych obowiązkach księgowych i sprawozdawczych, bo jest konieczność prowadzenia pełnej księgowości, składania rocznych sprawozdań i deklaracji podatkowych. Wyższe jest też efektywne opodatkowanie przy wypłacie zysków – dla spółki hiszpańskiej: 25 proc. CIT + 19 proc. podatek u źródła od dywidendy wypłacanej udziałowcowi z UE.

– Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciel korzysta z nieruchomości spółki do celów prywatnych, to musi formalnie ją wynająć od własnej firmy lub spółka musi wykazać przychód równy wartości rynkowej – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Podatki i koszty transakcyjne

Przy zakupie nieruchomości na firmę na rynku pierwotnym trzeba zapłacić VAT 10 proc. (choć może się różnić w zależności od regionu) – dla osoby prywatnej to koszt końcowy, dla spółki możliwe jest odliczenie, jeśli nieruchomość będzie generować przychody opodatkowane VAT. Z kolei na nieruchomość z rynku wtórnego jest objęta podatkiem od przeniesienia własności (ITP) – w Andaluzji około 7 proc. (w innych regionach np. Katalonia do 10 proc.). Ten podatek płacą zarówno osoby prywatne, jak i firmy i nie można go odliczyć.

Z kolei podatki tytułu wynajmu podatki wynoszą odpowiednio:

Osoba prywatna: dla nierezydentów z UE/EEA obowiązuje 19 proc. podatek od dochodu netto (po odliczeniu kosztów). Dla nierezydentów spoza UE stawka wynosi 24 proc. od przychodu brutto, bez możliwości odliczeń.
Polska spółka: dla nierezydentów z UE/EEA obowiązuje 19 proc. od dochodu netto (podobnie jak osoba prywatna). Jeżeli nie jest to spółka z UE/EEA, podlega 24 proc. podatku od przychodu brutto, bez odliczeń.
Hiszpańska spółka: 25 proc. CIT, ale z możliwością pełnej amortyzacji i dostępem do ulg dla dużych portfeli.

Przy sprzedaży nieruchomości (zysk kapitałowy)

Osoba prywatna: nierezydent z UE/EEA: 19 proc. od zysku netto (różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia powiększoną o koszty). Nierezydent spoza UE/EEA: 24 proc. od przychodu brutto, bez możliwości odliczeń.
Polska spółka (nierezydent bez PE): 24 proc. od przychodu brutto (NRIT), bez odliczeń. Kupujący potrąca 3 proc. ceny jako zaliczkę.
Hiszpańska spółka lub spółka z PE (czyli spółka polska, ale z oddziałem fizycznym w Hiszpanii). 25 proc. CIT od zysku netto (z pełnym prawem do odliczeń). Przy wypłacie dywidendy – 19 proc. podatek u źródła, chyba że zwalnia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

– Warto jednak dodać, że opodatkowanie wypłat zysku w formie dywidendy zależy od wielu czynników, w tym umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, które mogą wpłynąć na wysokość tego podatku. Poza tym przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, kupujący ma obowiązek potrącić 3 proc. ceny i odprowadzić do urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego. Jeśli 3 proc. okaże się wyższe niż należny podatek od faktycznego zysku, sprzedający może wystąpić o zwrot nadpłaty – wyjaśnia Robert Reiski z By-Bright.