RYNEK W LICZBACH
Zasoby biurowe (mkw.) – 6,24 mln
Nowa podaż (mkw.) – 45 210
W budowie i renowacji (mkw.) – 131 200
Popyt (mkw.) – 416 600 (wzrost o 38% r-d-r)
Wskaźnik pustostanów – 8,5% (spadek o 1,0 pp. kwartał-do-kwartału; spadek o 2,3 pp. rok-do-roku)
ZASOBY BIUROWE I AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA
W I połowie 2026 roku Warszawa zyskała 45 210 mkw. powierzchni biurowej w ramach nowych projektów Studio A oraz Vena, a także modernizacji budynków przy ul. Przemysłowej 26-26a. Nowe biurowce ukończono w I kw., natomiast w II kw. oddano II etap modernizacji Przemysłowej 26.
Trwające modernizacje lub całkowite przebudowy doprowadziły do zmniejszenia podaży biurowej o ponad 70 000 mkw. od początku 2026 roku. Z kolei aktywność deweloperska pozostaje wciąż umiarkowana, a niemal wszystkie nowe projekty biurowe powstają w strefach centralnych. Realizowane obecnie projekty zostaną ukończone w latach 2026 -2028, przy czym do końca bieżącego roku planowane jest oddanie jedynie 3 900 mkw. nowej powierzchni biurowej w ramach jednego budynku przy ulicy Puławskiej 533.
POPYT I WAKAT
W pierwszym półroczu w Warszawie wynajęto niemal 417 000 mkw. powierzchni biurowej, o 38% więcej r-d-r, przy czym 70% popytu przypadło na II kwartał. Największym zainteresowaniem cieszyły się niezmiennie strefy Centrum, Służewiec oraz CBD, skupiając łącznie 80% całkowitego popytu.
Struktura popytu była niemal równomiernie podzielona między renegocjacje (48%) a nowe umowy (46%). Pozostały udział przypadł na ekspansje. W I poł. 2026 sfinalizowano 5 transakcji najmu o powierzchni przekraczającej 10 000 mkw., przy czym wszystkie zostały zawarte w II kw. Dwie największe transakcje, będące renegocjacjami umów w strefach centralnych były jednocześnie jedynymi umowami powyżej 20 000 mkw.
Znaczącą rolę odegrał sektor publiczny, odpowiadając za 2 z 5 największych umów zawartych w I półroczu 2026 roku.
Silna aktywność najemców wpłynęła na wskaźnik pustostanów w Warszawie, który spadł zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym, osiągając 4,8% w strefach centralnych i 11,8% w obszarach poza centrum.
CO DALEJ?
W efekcie wyburzeń i zmian funkcji istniejących budynków oraz w połączeniu z ograniczoną nową podażą, kurczące się zasoby biurowe będą zmniejszać dostępność powierzchni na rynku. Co więcej, oferta dużych modułów biurowych powyżej 5 000 mkw. pozostaje wciąż ograniczona, istotnie redukując możliwości relokacji i ekspansji najemców.
– Spodziewamy się również dalszego spadku poziomu pustostanów, szczególnie w najbardziej konkurencyjnych lokalizacjach i budynkach najwyższej jakości. Z kolei rosnące trudności w zabezpieczeniu odpowiedniej powierzchni skłaniają firmy do wcześniejszego rozpoczynania procesów poszukiwania biura oraz renegocjowania istniejących umów. Trend ten będzie się dalej umacniał. Jednocześnie, rosnący udział renegocjacji będzie ograniczał dostępność powierzchni dla nowych oraz mniejszych najemców, zwłaszcza w obiektach, gdzie kluczowi najemcy dysponują prawami pierwszeństwa najmu lub ekspansji – komentuje Przemysław Urbański, Director, Office Agency w Avison Young.
Coraz większą rolę w kształtowaniu popytu odgrywa sektor publiczny, którego znaczenie na rynku komercyjnym będzie rosło.
Przy utrzymującej się nierównowadze pomiędzy podażą a popytem presja na wzrost stawek czynszowych pozostanie wysoka, a czynsze „prime”, które już przekroczyły poziom 30 euro/mkw./miesiąc, mają przestrzeń do dalszego wzrostu.
